首先其一这个问题无法回答，因为真正的行家投手，像这种铺子看都懒的看，好铺子没有包租这么一说，圈内人的共识，不管电商多牛逼，逼死多少铺子，好铺想要永远排队等着，要么花大价钱搞定，不然想都不要想，这种包租的铺子十个八个都是套，一二个不是的话，前景也是迷茫不清，哄非专业投资人可以，专业选手懒的起身。
这种铺子都是开发商修出来后自己持有，但是不是开发商持有，而是开发商重新设立的公司持有，这种铺子往往是大型的商业综合体进行面积分割，面积分割的意思就是，10个平方化成2个产权人，不是街边的格子铺，优点是面积小，总价低。开发商往往用这种方式吸引投资人，但是你看中的人当翘脚老板，人家看中的是你的本金，前三年还好每个季度给你发租金，后面如果资金链断裂你谁也找不到。。
另外给你说个事情，有些人设立的公司用的是他人的身份证，每个月给几百块钱。所以当你发现被骗了，你找到法人，也没用。
以前是一铺养三代，现在是一铺穷三代，个人见解，不喜勿喷
一看东三环，在一看包租15年。这明显就卓景曼购中心12+3的包租模式，只能全款。卖楼上的。目前来说他那个商场生意还算好。但是等到旁边的大商业528这些开起来，他那里就只能靠沃尔玛超市续命了。所以格子铺不建议买。风险太大，社区底商可以考虑。哪里不懂可以加我。
你说的应该是三圣乡那个商场铺子，名字我记不得了，这种铺子我们俗称格子铺，一般不做推荐的，局限性太大，自主经营权完全没有，万一运营不走就死在手里不可能出手，虽然现在三圣乡人口基数太大而且同类型竞争产品不多，但是城市发展永远说不准以后肯定会越来越多，收益不一定长期有保障，所以稳妥起见还是选择自主经营权更大的社区商业，虽然收益没有这个高但是更加保险，而且更好出手
对于你说的地点我是不清楚的，但是可以这样给你来讲。
首先买商铺投资要看地段不仅是所处的位置，还有在本栋的位置。如果位置都很好，那么这个铺子就是个好铺子。
一般来讲，新建商铺一般最好的位置都是不会卖的，而是开发商自持，然后租给别人。你现在遇到的就是这种，还有一种是开发商为了吸引别人购买，所以包租，这种情况多是因为那个位置还不成熟，那你就需要打听一下这个区域政府以后得规划。
最后是收益，回报率虽然说是一个收益计算方法，但是呢这个其实只能参考，有必要呃呃呃话可以给你算出20个点都行。那么这个怎么来确认呢？一般回报率在5-8个点全是比较正常的，超过你就可以只看着是开发商的一种宣传手段了。
所以如果要投资商铺，对于没有经验的来讲，最好是找你有这方面经验的朋友帮忙看看。切勿盲目轻信。
理想很丰满现实很骨感，现阶段新出售商铺回报率能达到九个点的几乎是天方夜谭，平均回报率都在五以下，开发商包租15年就是一套路，是为了销售商铺而采取的一种欺诈手段，最简单的验证方法就是签定包租协议不会跟开发商直接签，而是找一个第三方所谓的商铺经营管理公司来签，一旦商铺售罄，这个皮包公司就会逐渐以各种理由拖欠租金，直至公司人去楼空，根本你没机会拿够十五年房租。
现在不建议投资商铺。因为很多城市的商业体都呈经营困难，客流量少的困局，主要原因是商业模式和业态的改变。
网购对实体店的冲击着实不小，现在网购比较方便，价格透明，来百姓获得更多的实惠，有很大一部分消费被网络带走，虽然说不逛街没有生活乐趣，人们还是需要逛街的，可是逛街的频率极大的减少了。不能以老观念所谓一铺养三代的宣传理念来投资商铺了。
一看就是卓锦曼的铺子，三圣乡那边最近几年商业体很少，地铁修通后人气更足，未来很长一段时间不用担心租金，不过风险也存在的，只是那儿风险相比较而言比其他包租产品小一点
