200平的别墅和大平层该怎么选？
你好，本人在开发商从事营销十多年，这个问题，就我个人从业经验，与你做如下分享。
还是先理清几个前置条件。
1-别墅分很多种，你说的是联排，还是叠拼，200平这个面积段的，还有双拼别墅。
2-200平是建筑面积还是实用面积？也就是包含了开发商所谓的拓展面积。
3-别墅在你的城市所处哪个地段？大平层的地段？
4-两个选择房子总价是否接近？大平层是否带精装修？
这几个前置条件不理清，这个问题的答案，人家随便给你一个，我个人认为没有参考意义。
下面我假设一下大概率的几个条件，然后给你做分析比较。
别墅的假设：
产品类型：总建面20万项目，高低配组合，最北边三栋高层，南向全部联排产品，假设东边套，南向和东侧带有花园，花园面积100平左右。
产品细节：地上三层，地下一层，首层层高3.4米，二层三层层高3米。地下室层高5.4米。
产品尺度：三开间。一层餐客横厅，面宽7.4米，还有一个带独立卫生间的卧室，开建3米。二层假设为2+1设计，两个带独立卫生间的套房，还有一个半开放的家庭聚会空间。三层为独立大套间卧室，开建4.5米，南向带有露台，面积15平左右。
地下室：南北两侧带通风井，可南北通风。5.4米层高，可局部做两层，另一部分做挑空地下大堂。
得房率：建筑面积200平，实得面积约350平米（不含花园）。
交付标准：毛坯。装修费用预估：9000元一平（含土建/水泥砂浆/主材/机电/软装）
对了，最好开发商有预留电梯井，你可自己购买一台液压式电梯，毕竟上下4层。
地段：市区中近郊项目，周边有快速路，但是无地铁。
上述是我做过的一个项目，地点在太湖边某个城市。我很喜欢，当时让我卖出了当地城市别墅的最高价，打破历史记录。
说一下这种别墅的居住价值：
1-人生有一墅，方得完美。如果你是生意场上的高手，那么拥有这套别墅，可以让你的交际圈变得更加广泛。你可以邀请私人主厨来你家，为你的生意伙伴或者政府要员，享受一场私密的私人盛宴。同时，这可以成为你一生的终极居住理想。
2-百善孝为先，此别墅可将父母安置其中，一楼带独立卫生间的套房，就是为老人定制。最好房间带落地窗，开窗可直接进入花园，清晨老人身心舒畅，延年益寿。
3-事业有成，家人最重要。二楼的家庭空间，不为招待亲朋，只为家人之间畅聊，没有电视，没有手机，你们一家人可以无障碍沟通感情。
4-还有女主人最爱的花园，不说了，打字累了。
再说说大平层。
面积180起步，得房率90%以上。大平层一般出现在市中心绝版地段，或者旁边有湖或者公园景区，有限高，开发商不得已会去做大平层。
大平层一般两梯两户，中间通过消防门，营造一梯一户的氛围。
250平以上大平层，甚至会有两梯一户的设计，极为奢华。
大平层在一二线城市一般为精装交付，这些城市大平层精装标准一般做到3500-5000，注意，这是我们的内部成本标准，对外一般会翻倍宣传。
大平层的最大优势有三个：
1-地处市中心绝对优质地段，晚上整个城市在你眼光瞩目之下。周边生活配套完善。
2-开间尺度惊人，开建可以做到14米甚至更大，单卧室就能给你4.5米面宽，餐客厅可以放下一个台球桌还绰绰有余。
3-大平层物业管理普遍比上面那种高低配的别墅产品好，整个小区纯粹，都是同一个圈层的朋友。
4-大平层在你年老之后，会越住越舒服，生活起居方便，不用爬楼梯。
以上，我把别墅和大平层做了一个假设，并分析了利弊，供你参考。
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老钟只关注房子的居住价值。
建议放弃别墅，直接选大平层。主要理由：
一是别墅上下不便。别墅基本上至少三层，200平的每层也就60-70平，一般是一层客厅厨房，二层2个卧室加茶室或书房，三层卧室加露台。功能是分开了，但真住进去就很痛苦了，爬上爬下新鲜几天可以，但时间一长很多人都受不了，如果有老人或腿脚不好的就更不方便了。
二是小别墅环境一般。别墅一般离城区稍远，生活购物不便。小户型别墅多是联排叠拼，若是摊上个好邻居则皆大欢喜，若是一个难处的邻居就可能需要考验自己的耐心了。同时开发商送的花园多数也比较小，不太容易满足多数人既种菜又种花的要求，并且夏天蚊虫太多。
三是大平层居住舒适。200平以上的大平层，房间足够，空间开阔，功能齐全。一般都有较大的阳台，精心设计后更胜别墅花园。同时大平层一般位于城市繁华区域，生活方便。
总之，建议选大平层。
谈谈我的体会，我在40多岁的时候。购买过一个洋房和叠墅的中间作品，房子近似于小别墅。因为是顶楼赠送的阳台超大！加上赠送的阳台也近300平米。退台式结构号称1厨2卫位3厅4室5阳台。几乎每个房子都有一个能望天的阳台。通透性和采光性相当好！两层布局，动静分离。唯一的不足是5楼，而且没有电梯。当时在自己的专属露台上种了花草建了鱼池，规划着小孩儿来了住哪一间，老人来了住哪一间。一脸的幸福和憧憬。
如今我57岁了，所有老人均已谢世，儿女也已成人，远走高飞极少回家，而且随着年龄的增长感觉爬楼已经有点儿力不从心。连在家里上下楼，都需要小心翼翼生怕摔倒。开始反思是否换个地方住。
在我这个年龄，就我个人的身体现状。对房屋的要求是（1）首先是要有电梯，出门方便。（2）必须是平层！避免在家里爬楼摔倒，发生危险。（3）房间不要太多，2室1厅足够了。因为常年就老两口在这儿生活。房间太多，难以打整，而且显得凄凉，空旷和寂寞。整个家里没有人气。蒋夫人宋美龄晚年也仅在美国长岛的一间公寓居住，也许就有这个原因。
所以我个人认为，40岁以前买个两层叠墅，没什么毛病。但接近60岁时，再考虑叠墅就要慎重了！这个年纪还是平层为好。我在准备出售以前的双层洋房的时候，中介也告诉我，其实这种房子并不好卖，因为这种双层结构的房屋比较挑客户，50岁以上的自住用户几乎对这种房型没兴趣！以上是我的切身体会和感受，仅供参考。
再补充一点儿，家母是一个老知识分子，家父早逝，家母独自住，三3室1厅的房子。家母生性好强，不希望别人照顾。晚年常年一个人生活，谢绝他人帮助。我们做儿女的，远在外地工作，平时也都是每天打打电话，春节或者节假日及出差时，前去探望。我们每次回家探望她老人，她为儿女留的房子，空空荡荡。盖着塑料布的的床上落了一层灰！顿感老年人的晚景孤独和凄凉及力不从心。也顿感他老人家在晚年时我们未能给予好好的关心和照顾！而且家母也是在家中意外跌倒骨折引发并发症谢世的。这或许也是我临近晚年时不想住太多房间的理由之一吧！我觉得中老年人，生活的简单精致点即可，真没什么房间多而奢侈的必要！
说说我的看法。五年前买的230平三层别墅，好处是自己有院，种点菜，种点花，种点瓜果梨桃，生活很惬意。空气好，清静。别墅夏天住非常好。如果市内有套房，冬天回市区住最好了。冬天别墅区住的人少，冷清，购物看病都不方便。别墅适合刚退休到70岁之间的人居住。如果市内有房，就买别墅。如果市内无房，就在市内买大平层，必定住在市内，一切都方便。
果断放弃别墅选大平层。
1，同样2OO平方一套房，首先别墅占去了二层楼梯面积，少了差不多15/20平方实际使用权。
2，上下楼梯极其不方便，特别是天冷时节，有点事必须开大门过院子再开园门，有时晚上要吃点东西必须从三楼到一楼厨房。
3，同样的建筑面积，大平层起码比别墅便宜三分之一价格。
4，关于院子，电梯洋房，小高层，特别是多层一楼大多都有赠送院子的。
也许是因我买不起别墅才产生了以上这些想法，也可能真的因贫穷限制了我的思维。
