你好，题主的目的是为了保值投资而购买房产。从方向上来说，是可行的。
因为从其他投资渠道来说，比如买股票做价值投资，可能被套。银行保底理财年化收益率太低。做股权投资，资金体量太小，还可能颗粒无收。林林总总，凡是有收益的，总是伴随着风险。房产，也有下跌的风险 没有稳赚不陪的买卖。
但是从多方面分析，投资房产还是切实可行而风险几乎是可以用租金规避的。先谈谈房产的所在地选择。一线城市有着经济发动机的天然优势，随着市场经济的不断深化，对周边年轻人的虹吸效应会强者恒强。可以看看周边的先发国家，东京都市圈，首尔都市圈能占到所在国GDP的近半。人才济济，川流不息才是城市房产兴旺的源动力。
楼主是本地人，这应该是第二套房。以全款估算，200多万一套的房子，新楼盘只能在南汇 松江新城，罗店 鹤沙航城这些地方60-70平小户型。这些房子有个共性，离市区太偏，离繁华太远。题主有房子了，必然要租售，可惜这里都太偏，租金相对市区非常便宜。投200万每月收2千不到的租金，算算租售比，索然无味了吧。并且因为偏远，如果没有开发资金的导入，偏远一直会偏远。别考虑等将来会好，上海远郊没开发的地方多呢，不是市区寸土寸金。将来套现挂牌，我估计你可能都会头疼。我建议40万的备用金不要留存这么多，230-240万 进市区，到中环周边，二套首付70% 可以买套50平左右的小户型了。挑一个地段好的 地铁附近的。租金完全可以覆盖剩余贷款。今天网上挂出租，今天电话就被打到爆。完全的卖方市场。将来，想挂牌，也完全掌握主动权。房屋投资，我认为:宁做凤尾，不做鸡头你觉得呢
至于房价大幅下跌，从宏观来说，要跌也从四五线城市开始跌，上海要跌，也从偏远地段开始跌。等到繁华地段也跌的稀里哗啦了，您反而可以放心，发动机都跌了，共和国的基石都动摇了，投资什么行业才能避险呢，覆巢之下岂有完卵。深度捆绑的利益都被砸的树倒猢狲散了 国家经济深度洗牌，这不是一个人，一伙人，一小撮利益集团可以改变趋势的。不如，赌国运，和上海一起成长
现在在上海买房作为投资，还是否具有保值增值的能力，值得探讨。从以下几个方面来考虑：
1. 210万在哪里买房
投资的地段，直接决定了房产的未来价值和走向。毕竟，过去曾经能跑赢通胀的，不是房产，而必须是核定地区的核心房产。
210万，全款买，比如闵行偏郊区的地方可以买到40平（这种房型不一定有），青浦大概可以买50平，当然，如果再去远一点，那就奉贤、金山，这倒是可以买大点。
如果贷点款，按照70%首付来算，那么可以在郊区买到稍微大一点的房子，大概50几平。市中心比如静安寺、徐汇就不要考虑了，一个很小房间都买不到。即使是在长宁稍微偏一点的地方，大概可以买到40几平的一室吧。
2. 投资价值计算
既然是投资，那多数是用来出租的。市中心的房价是10万一平，但也寸土寸金，不愁租。可是以目前的经济实力，大概可以选择的地段是比较近郊的房型。
在选择全款的情况下，需要买到郊区，每月租金2000多元，收益率是很低的。
在有贷款的情况下，假设买到了长宁的45平房子，那么每月租金大概5000多元，按照最低的贷款利率计算，可以覆盖掉贷款，还有几百块或者1千块的盈余。
按照20年的投资期限，假设银行的理财利率为4%，郊区房产的租金为2500/月，市区房产的租金扣除房贷后剩余1000/月。按照6%的年利率折现，得到以下现值。
在此计算中，投资理财的现值最高。但因为存在着诸多假设，如果未来市区房产还能持续升值的话，那么或许现值会超过投资理财。因此，还有赖于对房价的预判。
3. 其他需要考虑的因素
就目前的趋势看，市区的房子10年内是不愁出租的。但因为有90万的贷款，也要承担相应的风险。要根据家庭的实际情况，来预估把家庭的杠杆提高到多少合适。要结合家庭的年龄结构、未来的收入和支出状况、抗风险能力等，来分析是否需要负债进行这项投资。比如，家里孩子已经成年，年轻人都工作稳定，收入高与家里小孩很小，老人都已年老，医疗保险教育等开支很大，所作出的决策就可能完全不同。
总之，投资都有风险，是否要投资，要进行综合的评估。并且，还要充分考虑未来的不确定因素。
以上是财会小童观点，欢迎评论补充。
我没办法知道现在上海的租金比例是什么情况，以上海现在的房价，按照平均5万元一个平米去计算，你这250万最多只能买50平米的面积，现在几乎一线城市的房价都处于停滞的状态，如果房间还能继续上涨的话，你用这250万投资房产是可行的，可是现在对房地产的调控措施非常强硬，房价上涨的概率非常低，你这个时候买进去投资房子，实际上是加大了你的资金成本，因为不涨的情况下，仅仅依靠租金是没有性价比的。
50平米的房子在上海能不能租到每年5万元，如果真是这个金额的话，相当于250万年化收益率只有2%，这个比银行的利息稍微高那么一点，远不及大额存款利息，现在银行的大额存单的利率年化差不多有4%，这250万全部参与成大额存单的话，相当于每年的收益是10万元，这个收益也是不错的。
题目中提到的想在当地买210万的房子，我估计这种房子的地理位置已经非常不好了，与核心地段的保值功能是没法相提并论的，更不要说房价上涨了，你现在选择投资房子未必能胜于理财，毕竟时过境迁了，市场的大氛围已经不支持房产了，所以一定要审时度势，在充分考虑到增值功能的前提下谨慎投资。
250万放银行怕缩水，准备在上海买套房？虽说房地产在近二十多年是最保值增值的投资商品，但是眼下的政策在发生改变，此时投资房子并不合适吧。除非刚需，眼下投资房子升值慢，脱手更难，250万买房子地段也很关键，买不到比较好的区域，意义并不大。
可以说现在每年的通胀率保持在8%左右波动，放银行理财确实是很难跑赢通胀，银行的理财产品收益基本是在2%-6%之间波动，但是选择投资是非常关键的，一旦投资失误，250万缩水可以说比放银行会更快。
那准备买套210万房子，如果是投资并不建议，要如何理财？
1，并不建议此时投资房子
投资的目的是赚钱，房子的大趋势已经过去了，现在很多资金都在房产撤出，此时再进入房地产行业打算买房子以后增值2倍3倍的可能性并不高，最好是了解当地政策，了解对房地产调控的政策，就可以知道，房住不炒的理念将会在较长时期内保持下去。
如果买了房子，仅剩40万放到银行理财，还不如把250万都投入到银行理财产品中，大额存单目前的一年利率在4%，250万如果全部投入银行存大额存单，一年收益可以达到10万收入，虽然跑不赢通胀，但是这笔收入眼下比投资地产会更稳定。
可进行组合投资增加收益
也可以把这笔资金进行组合投资以此增加收益，银行理财产品投资部分资金，黄金投资部分资金或者进行股市投资，如果不希望本金承受较大的风险，就可以减少对股市的投资，可以分资金投资银行理财产品和黄金包括基金的投资。
按照组合投资，一年的收益率也会有8%-10%左右，年收益也有在25万左右，这种收益率基本就能跑赢通胀或者持平，至少收益是很可观的。
因此，理财应该是要先知先觉和稳健为主，房产投资周期已经过去，眼下再进入做接盘侠概率非常高，银行虽然理财产品跑不赢通胀，但是风险低，组合投资可以增加收益比当下投资房子好。
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