2018年前三季度国内房价还在持续上涨，经济也保持相对平稳。但是到了第四季度，国内房地产市场开始降温，特别是一二线城市房地产降温比较明显。这既有开发商降价促销，又有二手房业主打折甩卖。如果说2018年购房者持的是追高买房的心态，那么2019年我们究竟是继续观望，还是再次入市抄底呢？
实际上，2019年的房地产与过去完全不同，存在着较多的风险。对于刚需购房者来说，也不必观望，买得起房就买，要是觉得房价贵了就再等一下。而对于投资购房者来说，现在房价投资出租回报率过低，投资买房等房价跌了再出手。而对于炒房者来说，黄金时代已经过去，落袋为安，适时激流勇退，再想抄房风险过大，已不合适了。
事实上，购房者应该对房价上涨预期有所降温，受到国家“居住不炒”理念的影响，以及房地产调控政策的持续发酵。未来房价大幅上涨的概率已经不大，而且大城市房价将会呈现稳中有降，中小城市因人口流出大于流入，且前期涨幅过猛，部分城市房价大幅下跌可能性较大。2019年对于购房者来说，房地产市场有以下几点值得关注。
首先，与过去近二十年情况不同，2019年国内经济呈现下行态势，至少上半年情况还有待观察。如果上半年GDP持续下行，国内CPI又在2%以内，那说明国内通缩形势仍在进行。现在各行各业都在裁人减员，人们对收入大幅增长的预期已经改变，同时，购房欲望也开始下降，所以，出现大量购房需求，引领房价上涨的可能性已经不大。
再者，本轮房价上涨肯定是有周期性的，从2015年下半年开始至2018年底，已经持续了三年多，在这期间中国是全民加杠杆，不仅是城里人摇号买房，而且农民工返乡也买房，大家生怕现在不买房，未来更加买不起房。现在中国多数家庭都已经有房贷了，各城市房子已呈现饱和状态了。这个周期已经接近于尾声了。再来购房就不是炒底，只能做接盘侠了。
最后，房地产调控还将持续下去，未来房价就不可能再大涨了，而对于炒底购房者来说，现在二套以上房贷的利率都超过6%，如果再加上各种税费，这意味着未来房价每年起码涨幅要超过10%-15%以上，你炒房才能赢利。而今年房地产整体呈现降渐趋势，上涨的概率已经不大，下跌却有空间，投资风险已经非常明显。
2019年购房者应该保持轻松的观望心态，因为今年与过去不同。2019年恰巧步入经济调整周期，人们购房需求会大幅放缓。同时，本轮房地产行情也已经结束，房价将逐步回归属住属性。更何况，房地产调控效果自去年底开始发酵，今年还会在一二线城市继续展现其威力。所以，对于投资者来说，还是小心谨慎为好，起码也要上半年观望一下房价态势再说，盲目抄底肯定会有较大不确定性风险。
对2019年的楼市来说，总体上一个字——稳。市场稳、房价稳。
从市场来看，过去那种金啊银的已经不再。去年没有出现金九银十，春节也没有出现购买黄金期，而是比较清冷。应当说，如此清冷，也不正常。说明购房者都在等待观望，等待房价下跌。对开发商来说，则不是好事。要知道，购房者等待观望的时间越长，开发商的持有成本就越高。资金实力不强的开发商，还要承受高成本融资，甚至资金链断裂。
从房价来看，过去那种涨涨涨的现象也将不再维持，而是以稳定为主基调，涨跌互现，跌多涨少，小幅涨跌。如此，无论是购房还是抛房，都不会出现明显赚钱或亏损的现象。在这样的情况下，如果是绝对刚需，可以考虑购房。如果是改善居住条件，则可以再等待一下，看看房价还会不会有变动。预计一般二线城市和三四线城市的房价会小幅下跌，对购房者相对有利。
我认为比心态更重要的，是对楼市的了解，特别是对房价形成的理解。现在大家都说房价高，但房价高背后的原因是什么？不要人云亦云，要去了解真相。着重要去了解土地供应制度，土地价格形成机制，房贷制度等等。
只有对房价有深入的了解，才会有一个好的心态，才知道为什么涨，为什么不涨。才能够做决定。
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2019年购入房产是否合适？
这里要分成两种情况，第一种情况是购房者是刚需住房，第二种情况是购房者想要投资或者改善住房。这两种情况需要采取的策略不同，简单来说，如果是刚需那就请出手，因为房价的高低跟你的关系不大，你需要的是房子的居住属性。如果是投资用，那就要考虑房价的走势再做决定。接下来我们分别细说下这两种情况。
购房者是刚需住房
这种情况不要关心房价高低，因为房价高低不影响居住属性。但现在许多人都有一种这样的错觉，就是房子一定要一步到位，性价比一定要高，其实大可不必这样。其实不论是居住还是投资，买房最困难的就是从无到有。大家先买一套可以满足居住需求的房子，然后慢慢置换，从县城到省城再到一些一线城市，从郊区到市区再到一些市区好地段，仔细想想就会发现很多大城市的土著就是这么做的。尽快拥有一套自己的房子还是比较重要的。
购房者想要投资或者改善住房
这种情况需要考虑2019年房价的走势。从整体看，2019年的房价走势应该是稳定的。从人口看，一线城市开始限制人口，二线和部分三线城市放宽了落户条件，所以一线城市房价很难下跌，即使下跌，幅度也会很小，整体上应该是保持平稳的。二线城市和部分三线城市的房价整体应该是微微上升的，可能会有波动，但影响不大。其他城市的房价整体是下跌的，不过幅度不大，跟以往房价基本保持平行。但房价现阶段稳定不代表有好的投资价值，是否要购入还需要结合自身条件去定夺。
楼市近年来出现最多的用词就是“抄底”、“出手”、“观望”，实际上什么时候买房应该根据自身的需求而定。比如时下的年轻人谈婚论嫁出现了喜欢自己来经营“小日子”，这便是我们说的刚需，既然是刚需就要具备有自己的需求想法，根据自己腰包来选择，应该说刚需不能因为市场来决定，你总不能感觉现在买房不是时机，那“观望”到什么时候才是终点呢？再比如你准备好要改善自己现有的居住条件，资金到位了，项目选好了，可是纠结于是“出手”还是“观望”之间，岂不是拖延了自己生活品质的尽早实现？如果有人告诉你十年之后房价会大幅下降，那你是否要等到10年之后在改善呢？
我们干嘛要买房？很好回答的一个傻问题，买房子当然是用来住的。买房子是用来享受生活、是用来打造一个安稳的家。
曾经在某别墅项目闲聊，发现来这里买房的人几乎没有过多询问在短时间内价格是上扬还是下浮，他们关心的是产品的品质和入住后生活水准的提升，可见楼市项目交易首先是你的需求。
购房者应该保持的心态永远只有两个字——“平稳”，当今后楼盘项目真的能够像一件普通商品那样放在那里，有谁还会纠结于“抄底”、“出手”、“观望”。
相信2019年楼市对于“抄底”、“出手”、“观望”等词汇将逐渐淡漠，因为在房子是用来住的大前提下，如果你不是为了居住又何必要抄底？如果你现在真的急需要买房，又怎么可能无休止的“观望”？
总而言之，当楼市平稳规范的发展，房价势必会控制在一个基点上，2019年卖房人一定要弄清为什么要买房，你是刚需、改善，看好了产品做出选择，如果你还想借机囤上一套房等着发财，你真的应该好好地“观望”吧。
历史已经多次证明，听国家的话买房都是正确的，反之就失败。具体讲，当政府鼓励买房时推迟半年到一年买入，政府限购政策出台半年到一年后卖出，基本都赚钱了。今年还没有看到鼓励买房的政策，暂时不动，到下半年再看。
