商品房的公摊面积很大很多有走道，楼梯，电梯天井，绿地等为什么地下车库不在内？
首先得承认公摊面积的出现是有损业主利益的，第二所谓的公摊就是包含楼梯、电梯厅、过道这些每层业主都会使用到的公共面积。再说地下室为什么不可算公摊。第一，地下室车位是按比例布置的，最新的国家要求已经提高到了1：1，但是在之前一般1:3这就注定了车位只是一部分人在使用而且使用之人已经缴费了，在这种情况下再去算公摊对于家庭没有车辆的业主明显不合理。再次现在很多地下室为人防地下室很多空间业主可能住到房子卖了都没有进去过，你让他们出钱？？？？。不过作为建筑行业从业者说实话地下室的造价是非常高的就算地下室不算公摊开发商也算到了每一个业主的房价里。
感谢邀请。商品房的公摊面积是不包括地下车库的，因为公摊面积是只包括地面的，这个公摊面积的算法最早是从香港流传到大陆地区的，很早时期香港的房子都是一栋一栋的卖的，是不单卖的，但是买得起人就少之又少，而当时有一家地产商想到了一层一层的卖，让每一层的业主共同签订拥有这一栋的共有产权，这样确实也大大提高了房子的销量，后面逐渐演变成一套一套的卖，销量也更好了，但是产生了一个问题，那就是这样算下来，每一层的公共过道和电梯等公共区域都成了开发商的成本，本来一栋能卖1个亿的，按照一套一套卖就只能卖8千万了，所以当时的开发商就想到了把这部分公共区域面积分摊到每一套房子上面，这就是公摊面积的由来。
但是，现在香港早就明令禁止废除了这个公摊面积算法，在其他国家买房也都是拿到手的都是实用面积，也就是买100平米，套内就有100平米，但是国内大陆还保留这个吸血制度，希望尽快出台政策废除这个公摊算法。
看完公摊面积的由来，你是否明白了为什么地下车库不在公摊面积里边了吗？你觉得买房有公摊合理吗？
只有独立为一栋楼服务的公共设施才能计入公摊面积。例如为多栋楼服务的高低压配电房，水泵房，消防泵房等都是不能计入公摊的。地下车位是为有车业主提供便利的，并且很多地下室是人防工程，战时归国家使用，闲时归业主使用。还有就是地下室是不占容积率指标的，向地下要效益在当下土地成本远高于建安成本的情况下是十分划算的事，车位也没有限价，限套是平衡成本规避房屋限价的利器。
地下车库有几种，分别有不同管理方式。
第一种，人防工程再利用的车库，不能买卖，产权归当地人防办，物业公司代管，开发商可以出租回收建设成本。
第二种，住宅楼利用箱型基础或者夹层作为地下车库，不计入公摊，不能办理产权，法理权属归本楼全体业主，不能买卖，可以出租，获利归本楼业主所有。
第三种，独立于主楼以外的以停车为唯一功能的独建地下车库，产权归属投资建设方，有整体产权，可以销售，理论上可以私有办产权证，事实各地方政府规定不统一能办的不多，如果买了建议合同公正。
除此以外，地上车位，只要是规划总平面图上标识出的，都是小区配建设施，开发商和物业不能出售出租，如果停车收费，获利由全体业主共有；交房以后改建的地上停车位，可以收费，获利由投资方（出地和出钱出力的几方）共有；
最后，开发成本是否计入，别傻乎乎的就想当然，上边的第一第二种才计入住宅开发成本，而且还要和底商分摊，不存在地下车库成本全部计入住宅的情况，官司都打不赢的理由不要拿出来说。
还有一条，人车分流小区，不配建停车位，全部地库，却要收费，是否合理。人车分流是现阶段住宅小区大势，提高居住质量，必然增加居住成本。买房时，如果没有明确说明人车分流，涉及虚假宣传，可以走法律程序了。如果确实说明了人车分流，那么你就只有选择是否接受了。
再有问题，跟帖回复。
那么多叽叽歪歪，也没说到点子上。凡是有产证可销售转让的住宅地下停车位，车位面积等于公摊面积，就是说可以正规销售的车位，不占用住宅的公摊。凡是不能销售，只由物业或者业委会管理的小区地下空间（即地下人防工程），经审批改建为停车位的，计入公摊面积。显然，开发商为了多赚钱，会尽量把地下空间的停车位搞成可正规销售的停车位。
首先，地下室与地面及地面附属建筑是两个区间。常说的公摊只适合地面及以上。地下是政策配套产物。
目前常说的公摊指地面面积及配套功能性用房，楼梯过道等。目前公摊虽有规定，但涉及内容任然不够细致。
地下室涉及到政策会比较多，人防车位，政策性车位配比等等。
很多人会发现地下车库的公摊比例远远高于地面住房公摊率。车库公摊高的能达到60%，而住房30%就已经算很高的。地下车库因为车道还有不能停车的楼房地下构筑物占用比例相当高。
分地方政策而定
目前，根据可查阅的资料，北京，上海，重庆等地区，地下车库是不计入公摊面积的，房屋产权证上的分摊面积是不包含地下车库。在以上地区，开发商在不动产登记中心办理合法产权证后，符合车库验收条件情况下，可以在政府指导价内租售。
中国其他部分省市，地下车库建设初期，地下车库就已经计入公摊面积，所以，这种情况下，开发商无权出售，地下车库收益扣除必要的物业管理成本后剩下的大部分属于公共收益。
复杂的运算模式会搞死我们简单的百姓，什么公摊面积计算大法，什么套内面积和墙体中心线关系，芸芸乎，百姓傻了忽。最后就是喜欢你花多少你就的掏多少。最简单的办法多少钱一个套内面积。至于其他的是业主评价是否购买的因素。算法复杂，测量无法方，申述无人管。
地下车库，应该是地下停车场，不属于业主共有，不属于公摊面积，大部属于防空舍施，有的小区是开发商投资建设一部分，本着谁投资谁受益的原则，这部分停车位可卖可出租，防空舍施停车位只允许出租，又允许卖。两项收益归开发商，这是有法可依的。
地下车库其实就是国家政策是作为防空洞，在需要是作为政府是一个防卫作用。但平和年代，这个用途是极少的，开发商把这个小区业主所有权，作车位出售，已是违反了政府作为防空洞的区别。所以地下车库通常只有使用权，买了车位也没有产权证的。
