这个问题估计很多买房的人都遇到了，其实很简单，算账就行，拿数据说话：
房贷利率6.125%，也就是说你借钱100要还6.125的利息每年。你现在手上有钱了，到底是提前还款，还是不还款？讨论：（假设你贷款总额是100万，利率6.125%，30年期）
提前还款。如果你提前还款，那么你不用负担每年6.125%的利息，就这么简单；至于对你短期的现金流有什么影响，不讨论。
按时还款。你现在手上有100万，但是你不还款，你的机会成本是6.125%，如果你拿这100万做投资，每年能赚回6.125%，你就和银行打成了平手。如果你一年赚7%，银行利息是6.125%，那么你就赚了1个点不到；如果你能稳定赚10%每年，那么按时还款是划算的。反之，如果你一年只能用这100万赚3%，或者是更低，或者是亏损，那就是两边打脸，一边要负担银行的利息，一边本金还减少，这样就不如老老实实提前还掉。
所以，要不要提前还款，取决于你自己的赚钱能力。个人建议，你还是提前还掉的好。大家认为呢？
买房不仅是终身大事，而且还是一件非常烦心的事，因为经济等各种原因，大部分的人买房都是通过向银行借贷，将自己的未来压在了上面，但在还贷的过程中，许多人因为经济逐渐宽裕等原因而想将房贷提前还款，以减轻压力，那么房贷提前还款划算吗？
一、提前还款的种类
1、全部提前还款，即将剩余的全部贷款一次性还清，还款后节省了剩余部分的利息，但是已付部分的利息是概不退还的；
2、部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；
3、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这两种情况比较常见，可根据具体经济能力、待还金额和利率计算选择，都能节省一笔利息；
4、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，此方法能减小月供负担，但利息节省程度略小于第2种；
5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。较后一种情况则会增加月供，减少部分利息，但相对而言不是合算的。
二、不同还款方式提前还款有区别
提前还款的本质要义，应在于尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。
等额本息与等额本金两种还款法相比而言，由于同样贷款贷了一段时间后，“还房贷的人来说，按照等额本金的计算方法，一般情况下，当还款时间超过三分之一时，提前还款就不划算了。因为此时利息所剩不多，剩下的基本上是本金，本金是绝对不会少的。
Tips：
1、如果买房时就有提前还款打算的，建议在贷款时选择等额本金还款法；
2、如果等额本息还款法还款年限已过半，或等额本金还款法还款年限超过三分之一，无特殊情况不建议提前还款。
三、哪些人适合提前还款？
1、等额本息贷款，没有超过贷款年限三分之一，此类房贷者可以提前还款。
2、等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，此类房贷者可以做一部分提前还款。
3、想还清贷款做抵押的，或还清贷款撤抵押卖房的，此类房贷者可以提前还款。
4、公积金月缴纳金额较高的房贷者，由于公积金是专款专用，如果不用于还房贷，放在账户里也取不出来，所以还不如提前还贷。
5、处于房贷还款初期的房贷者，如果你确实不喜欢“背债”，而且房贷处于还款初期，那么可以考虑提前还款，这样一来可以早日将贷款还清，二来也能节省不少房贷利息。
6、房贷利率处于上浮中的房贷者，虽然商业银行贷款基准利率下调了，但是如果你的房贷利率没有打折，而且处于上浮状态中，也可以考虑提前还款，从而减少贷款成本。
7、手上没有高收益理财渠道的房贷者，眼下有很多理财产品的年收益率都高于贷款基准利率，但是如果你不是一个擅长理财的人，而且手上没有高收益理财渠道，也不妨考虑提前还款。
四、提前还款的注意事项有哪些？
1、提前预约
在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，可书面申请提前归还部分或全部贷款。一般银行办理此项业务需要2－7个工作日时间。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，贷款人在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程。
2、贷款文件要准备好
借款人如果要提前还贷的话，一般要在电话或书面申请后，携带自己的身份证、借款合同到银行办理审批手续。如果是结清全部尾款的借款人，在银行计算出剩余贷款额后，便于借款人存入足够的钱来提前还贷。
如果是转按揭业务的客户和业主，较好还要找专业的担保机构来做委托公证，以免出现业主提前还款后客户不买或是客户用首付帮业主还清尾款后业主涨价的风险。
3、降息后利率的计算方式
新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，贷款人也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。在提前还清全部贷款后，贷款人要记住到保险公司等部门退保。
4、退保
贷款人提前结清全部尾款后，银行会出具结清证明，借款人携带银行开具的贷款结清证明原件、原保单的正副本和发票，打电话给相关保险公司，预约退保即可。借款人在办理贷款时，银行都会办理抵押登记。
借款人如果结清贷款的话，一定不要忘记去解抵押这个环节。借款人要携带房产证，结清证明和抵押在银行的他项权利证去各区建委办理抵押。
评论员门宁：
房贷利率6.125%，相当于基准利率上浮25%，在全国范围内都属于较高水平。大约在4年之前，全国多地房贷利率可以打8折，实际利率不到4%，而余额宝利率就都接近4%，因此我给人建议是能贷多久贷多久，能贷多少贷多少，永远不要提前还款。因为随便做个理财，收益率就可以比房贷利率高，完全没有必要提前还款。
最近这段时间房贷利率持续上涨，不少房价涨幅过大的城市首套房利率都要上浮20%-30%，让房贷利率不再具有那么大的吸引力。您贷款的利率是6.125%，已经超过市面上多数理财产品的利率，对于没有太多投资理财经验的人来说，很难在本金安全的情况下取得比6%高的收益。如果手上有闲钱，拿去做理财而不是提前还款，那么会造成一些额外的利息损失。从目前市场利率的走势看，理财收益率还可能进一步降低，而房贷利率受到地产调控的影响，短期内下降的可能性不大，未来通过低风险理财取得超过房贷利率的收益率将会更难。所以建议您提前归还银行一部分贷款。
有钱了是否应该把房贷还掉，估计都是很多人要考虑的问题。在考虑是否提前还房贷的时候要考虑一个问题，那就是房贷的利息跟提前还款的资金潜在的收益哪个多。
你目前的房贷利率达到了6.15%，这个利率是相对比较高的，而目前市场上中低风险的理财产品大部分收益都在6%以内，绝大部分都是在5%以内，相当于你贷款的利率高出了理财潜在的收益，这种情况下提前还房贷相对来说是比较划算的。
我们举一个简单的例子，假如你在去年办理200万的贷款，等额本息30年，房贷利率是6.125%。
现在你还了一年半时间，打算提前还98万。这时候你得考虑两种不同情况下的潜在收益和利息。
第1种情况、你提前把这98万还掉，获得每个月月供潜在的收益。
这种情况潜在的收益就是未来28年每月月供潜在的收益，提前一年半还98万的本金对应的贷款额度是100万，如下图：
按照这个推算结果，相当于未来28年你每个月的月供是6076元，相当一年7.3万左右。假如你提前把98万还清，那未来28年你可以把每年的月供拿出来投资，如果平均年化收益是5%，那第1年7.3万经过28年的复利计息之后，到基本是总公司286169元；第2年7.3万经过27年的复利计息之后，到期本息是272542元；依次类推，那28年之后，你每月月供经过复利投资之后总共会变成447.6万，如下图：
第2种情况、你没有选择提前还款，而是拿98万去投资，损失每个月月供潜在的收益。
如果你没有选择提前还款，那100万的贷款还一年半之后，剩余总共需要支付109万的利息。而你利用98万块钱去投资，如果按照平均年化收益5%计算，而且是复利计息，那28年后本息总共是384万。
结论
你提前还房贷，月供潜在的收益是447.6万，不提前还房贷，拿现金去投资潜在的收益是384万，两者的差距是63.6万。所以具体该怎么选择一目了然。
提前还房贷注意事项。
你目前房贷只还了一年半，还款的时间比较短，这时候提前还房贷，很多银行都会收取一个违约金，不同银行提前还房贷收取的违约金如下
1、招商银行
（1）贷款不满一年提前还款，收取不低于实际还款额三个月的利息。
（2）贷款满一年后提前还款，收取不低于实际还款额一个月的利息。
2、农业银行
1）贷款不满一年提前还款，按照本金乘以月利率的方式收取，月利率为贷款利率除以12个月减去还款月数。
2）贷款满一年后提前还款，只要之前没有任何提前还款记录，则不收取违约金。如已采取过提前还款的，一年之后再申请者，也不收取违约金。
3、建设银行
1）贷款不满一年提前还款，收取提前还款额的百分之三。
2）贷款一年到两年提前还款，收取提前还款额的百分之二。
3）贷款两年到三年提前还款，收取提前还款额的百分之一。
4、中国银行
1）贷款不满一年提前还款，收取最高不超过六个月利息违约金（按照提前还款日的贷款利率计算）。
2）贷款满一年后提前还款，则不收取违约金。
5、工商银行
1）贷款不满一年提前还款，收取提前还款金额的百分之五作为违约金。
2）贷款满一年后提前还款，则不收取任何违约金。
6、交通银行
1）部分提前还贷规定最低不能少于每月还款额的6倍，最高不能超过每月还款额的35%，部分提前还款者可每年免费还款一次。
2）全部提前还款者需承担支付违约金，收取当次还款金额的1%。但具体还款金额还需按照合同实施。
7、光大银行
1）贷款不满一年提前还款，收取3%～6%的利息作为违约金，具体还要按照合同规定实施。
2）贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。
8、广发银行
1）贷款不满一年提前还款，收取两个月利息作为违约金。
2）贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金。
9、浦发银行
1）贷款不满一年提前还款，收取1.5%或3%不同利息，也有不收取违约金的，合同规定多少就收取多少。
2）贷款满一年后提前还款，不收取任何违约金
