2021年信托业继续两压一降，地产信托何去何从？

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这是个很好的问题，确如问题所说2021年继续“两压一降”，而在当下的信托业务规模中，房地产信托业务规模仅次于金融类信托，而在传统信托业务中，房地产信托业务规模最高，而众所周知，监管层大力压缩的便是融资类信托。不得不承认房地产信托首当其冲。

2021年的2月7日，信托监管工作会议强调需严查那些利用地产上下游、利用收益权凭证或者利用永续债融资等违规行为。房地产信托业务被浇上一盆冷水。2021年将继续压降融资类信托规模1万亿（目前存续规模4.86万亿），融资类包装成投资类的信托产品也被监管否定，如股权收益权、资产收益权、永续信托等类型。（违规的投资类产品全部纳入融资类产品（一刀切）），2020年某些创新的房地产信托业务短短一年时间走到了头，而这杀伤力对于相对实力不强的房企不可谓不大！

之前房地产信托主要是四大类：

1. 传统的满足“432”要求的开发贷产品；

2. 权益类产品；

3. 永续债或私募债；

4. 信托真正的股权类投资产品。

信托者课堂：现在传统的开发贷业务已经不多，可谓时光不再，另外一直以来各地监管层对于是否满足432要求的力度各有不同；之前常见的权益类产品——信托项目的底层资产为资产收益权、、或股东的股权收益权等等。这类项目多半是明股实债，在严监管下 趋势不明朗。注意私募债、永续债本来是创新业务的主流方向，却在监管会议上被直接点名，前景堪忧。相对而言，第四类项目比较符合当下的监管指导。投资者在筛选项目事，结合项目实质性风控，还是那句话，优选排名靠前的房企开发商，提高自身的安全垫......

以上！！！

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短时间看（两三年内），地产信托业务监管还会允许存在，因为中央高层的想法是让房地产行业从危险的高位软着陆，一下子全部砍掉显然会硬着陆，有很大概率引发系统性金融风险，所以监管每年保留一定的地产信托额度并不是为了信托行业着想，而是从确保不发生系统性金融风险的国计民生角度考虑的，信托行业发展前景的优先级是放在后面的。从长期看，由于信托行业游离于巴塞尔协议监管之外，属于典型的影子银行，中央高层现在的思路很明确，融资类业务就放到处于巴塞尔协议监管之内的银行来做，其他机构不要碰，信托行业就回归私募资管属性，信托行业转型成功最好，转型不成功就整体死掉，这起码比引发系统性金融风险的后果要好接受得多。因此长期看，地产信托消亡虽不敢下结论说是必然事件，也是个超大概率事件。另外，以上的分析是基于地产行业系统性风险始终处于可控范围内的假设所做出的，如果地产行业风险在中央高层的宏观去杠杆进行过程中失控，那么信托行业整体可能会提前进入生死攸关的阶段，地产信托业务也会因不再被信托投资者信任而提前终结。