商铺的投资价值，一般考虑两部分收益，租金收入+ 商铺增值。
如果只看租金收入，从现金回报的角度，一般是20-25年收回本金，算是比较合理的价格。至于增值部分，就要看商铺未来的售价。
从这个角度，年租金12月，20年240万算起来还是挺划算的。
但是，既然有折价，就说明市场对未来不看好，所以，关键是要评价者12万的年租金，未来是否可持续。简单说就是今年能租12万，那明天是可以租15万还是说会租不出去。
所以，在做出判断前，有必要对商铺做更多的了解，重点看地段吧，以及未来的城市规划。核心商业区，或是成熟的居住区，可能机会更好一些。
最近已经很少去逛街了，但偶尔出去，能感觉到实体商铺的逍遥，前阵子去上海，逛了下青浦的奥特莱斯，就觉得还是蛮冷情的，是不是周末还会好点，人最多的是有餐饮的那一层，实体店铺在看衣服的真是寥寥无几。
所以，商铺的投资价值是真需要打个大大的问号。
170万的商铺，年租金12万，可以买吗？回答这个问题之前，我们来算一笔账先！
已知条件为：商铺的总价为170万元，年租金为12万元，那么换算成租金回报率就是7.06%！（条件是把170万看成是到手价）
那么对于7.06%年回报率的商铺可以买吗？我的答案是可以的！但是同时注意以下几点要求！
1）你的商铺是一楼底商吗？是沿街商铺吗？
尽量选择这样的商铺！我自己有两套商铺，都是一楼沿街的，目前也都是出租状态，基本没有空租期，就是因为位置比较好。而许多二楼，三楼的商铺至今还有空铺状态，甚至断租状态。所以选择商铺的位置非常重要！
2）12万的年租金和7%的租金回报率是已经租出去的状态，还是开放商或者房东承诺你的？
记住，如果是开放商承诺你的，不要相信！但是如果是已经出租的状态，你也得四处打听，看看周围的情况，只有周围大部分都是如此，那么这样的商铺才是OK的！
3）可以做重餐饮吗？
要知道目前电商冲击实体非常厉害，能够站得住脚的只有重餐饮和消费体验类的实体，所以说能够买入重餐饮的铺子，会对你以后的升值率，出租率，租金回报率的增长有着巨大的作用。
4）是一手铺子还是二手铺子，是包租的形式吗？
如果是一手铺子的话最好，但是如果是2手铺子，你就得加上一个高昂的收费费！因为商铺的买卖手续费非常规，特别是二手，可能要加一个30%-60%的增值税，所以一定要算到手价格的租金回报率！另一方面，如果是一手，但是是包租的，别碰，因为猫腻太多！
总结
170万的商铺，年租金12万，可以买吗？如果你能够解决以上几个问题，那么我觉得是没有问题的！商铺的投资就看两大点，第一就是租金回报率，第二就是地段。
租金回报率必须在7%左右甚至以上！为什么这样说？因为目前市面上低风险的理财收益都可以达到6%，如果商铺最近连这个都跑不赢，其实没有太大的投资必要，况且风险还大，麻烦事还多。
而地段往往代表着人流，尽量买一二线城市的商铺，少碰三四五线的！
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买商铺之前，必须计算收益，170万的商铺，每年12万的租金，相当于13.5年收回成本，相当于7%的回报率，这可是相当的高了，立马入手，但是前提是要保障，一不是产权商铺，不是开发商承诺的，二是必须要拥有实体商铺，在这个前提下，赶紧就立马入手，这是一笔非常棒的生意，为什么呢？
第一个建议，必须要使用杠杆，也就是说170万的商铺么使用85万的杠杆，为什么这样呢，这个道理非常简单，假如你用170万全款，那么，你要收回170万，可能需要13.5年，才能全部收回，如果你用了杠杆，你只用85万，就把170万的东西拿下。
假如85万贷款，十年按揭，每月还款9000块钱，一年还款108000块，以租养贷，每年还能剩下12000块钱，十年后还完，相当于你用85万，实际投资额是85万，十年后是价值170万，相当于100%收益，换作20年后，就是300%的收益，多划算呀？
假如你有170万，完全可以买两套，十年后就值340万，100%的回报率的事，这么好的好事，为什么不赶紧点买呢？
第二个建议，关于购买商铺，还是要量入为出，因为买商铺的当中，还有很多特殊的情况，比如说暂时两年租不出去，周边商圈不够繁华，后期或者有一些市政变动，这些都要提前了解，果断下手，
好了，就说这么多吧，关于投资购房，还有什么其他的疑问可以随时关注公众号，乐福居，这里会有一系列关于购房的一些小常识，等你来哦。
有这等好事，你猜开发商会不会卖？
开发商狂吹回报率，这是通病，普遍存在。不然怎么忽悠人们买他的铺子？
但是自己走街串巷去看看，不论商超里边的商铺还是底商的铺子，有几个生意好的？
170万的住房，年租金回报普遍在4万左右，如果一间商铺的回报率是住宅的三倍，首先要赚这比钱的就是开发商。如果真的拿出来卖，没等轮到你考虑就会一抢而光。
帐很好算，170万除以12万，就算期间租金不涨最多也就14年回本，如果期间租金涨幅能达到过去10年水平，十年就能回本。这等回报率就连高回报理财都做不到，还需要犹豫买不买吗？
但问题是，如果你想买，你怎么判断租金能达到宣称的水平？有太多太多的底商刚开业生龙活虎，没两年就凉凉了。正因为这样一日游的热度太多了，所以很多新楼盘的底商除了位置很好的几个以外，其他大多数都卖不掉。商超也一样，看看万达有多少业主维权甚至要求退房的就知道了。
举个实例，我家附近有个客流量较大的商圈，步行街边一个面积20平的小门头，年租金20万。前段时间挂牌出售，价格700万，年回报率只有2.85%，比银行定存利息还低。加之现在房价回落、成交量走弱，我觉得可能很不好卖，结果这房子挂牌两天就成交了。
所以你这要真有7%年回报率的房子，那你就是撞大运了，开发商如同散财童子一般来帮你发财的。但你自己要做到深入了解周边租金行情和客流量，以及租金涨幅和消费方向。否则头两年能租个不错的价钱，之后一旦商户生意不好，就会接连转让而后纷纷倒闭，整个这区块的房租都要暴跌，甚至压根租不出去。切莫听信一家之言，自己了解清楚更重要。
120万购买商铺，年租金12万，可以买吗？回答是：基本可以！但是需要具体分析一些客观情况最好！本回答有一些关于商业步行街的专业解析，以供参考！分析如下：
第一、先通过投资回报率来分析一下。
此商铺总价120万，年租金12万元左右，那么，此商铺的年投资回报率为：120000/1700000=7%，属于成长期的商铺正常投资回报率范围。则投资回报周期大约为：1700000/120000=14年，与回报率相互辉映，属于正常范围。当然，这是在此商铺的潜力未经放大化的阶段。
第二、从这个商铺的长远规划来说，合理的投资回报周期才是王道！
1、目前的商铺成两极化发展。
目前，确实存在商铺空铺率高的问题。因为商铺的性质不同，以及所处的位置和定位不同，那么，商铺的价格与出租率就不一样。比如，以定位来说，一个三四线城市，顶多只能容载一个大型的家居城。而又有一个同规模的出现，暂且不论经营的好坏，市场的盘子是固定的吧！所以此处的商铺空置率就会大。那么，与住宅类底商的出租率一平均，不就虚大了商铺的空置率吗？
其次，有些定位好的商业综合体商铺出租率还是比较高的。这里的商业综合体与其规模和实力无多大关系，即使目前最好的商业综合体，其商业街照旧大片空置率，开业即使在红火也很少有坚持2年以上的。
所以，投资商铺，一是看位置，二要看定位！
2、投资商铺不要只看眼前的利益，更需要可持续的经营。
还是如上的例子，一个商业街可能当时开业的时候异常红火，但是为啥半年不到，就冷清的员工比顾客都多啦？
这就是与起初的租金问题有关了。或许有人会说，房租高，当然房主定的租金就要高啦！看到了吧，这就是症结所在！
商业街商铺的经营必须是把眼光放长远一些的，还没形成稳定的商圈，还没成为网红打卡地，就要租户承担了赔钱赚吆喝的后果。那么最终的结果就是歇业、弃租。商铺又要重新招商，重新定位，一切又回到了原点。
所以，商铺的租金一定不要固定不变，可以采取累进制、联营制、混合合作方式等。
租金可以采取369制，什么意思？就是第一年只收3个月租金，第二年只收6个月租金，第三年收9个月租金。相信3年的培养期，应该形成一个稳定的商圈啦！如果3年还是不行，抓紧转让吧，不是存在将帅无能，就是碰上了猪队友。
总之，170万的商铺，年租金达12万，投资回报率大约7个点，是一个中上的成长期的商铺，潜力还有，运营和理念是至关重要的！
