房产如何配置？

房产这种东西不要图便宜，这是硬资产，符合一分钱一分货的道理。

最重要的是地段，包含了该地段的各种资源。以北京为例，二三环房子永远都是价最高的。

然后是房子品质。

不要频繁换房，最好一步到位，能买2居就不买一居，能满足长期居住需求，包括孩子已经孩子上学的问题

近年来，随着房产价格日益高企，通过工资收入获得财富增长的速度远落后于通过资产增值获得的财富增长，房产已成为中国家庭核心的资产配置方式，但由此带来的一系列抉择难题也一并呈现出来，如何优化房产资产，是多数家庭面临的刻不容缓的世纪之问！

一、房地产资产化时代来临

1、报告显示：中国家庭越有钱越爱买房，房产资产占比加大

《2020新中产资产配置报告》显示，新中产家庭中82.4%的家庭会拿出30%以上的家庭收入用于投资或储蓄；其中，最受欢迎的资产配置产品仍然是房地产、股票和基金。从投资回报认可度上来看，房地产仍是给新中产带来最大财富增值的领域。

《新中产资产配置报告》：新中产认可的投资品种

今年胡润的报告也显示，房地产成为了高净值人群（即富裕阶层）主要的投资方向，29%的受访者选择了房地产作为主要的投资选择。这个调查也从侧面验证，由于房产保值增值的特征，使得其成为高收入阶层重要的财富杠杆。

2、目前房子已超越居住属性，更加成为一种资产配置

《2020年全球财富报告》显示，中国大陆人均金融资产净值从全球第40位上升至第27位；BCG（波士顿咨询）财富管理数据库测算，未来5年中国的私人财富积累仍将以13%左右的年均复合增长率增长至2020年的196万亿元。不断积累的居民财富必将催生大量的投资理财需求。

目前中国的大类资产主要有：股票、债券、货币、房地产、商品，在当前宏观经济背景下，股市在低位反复震荡，商品货币价格起伏不定，债券市场漏洞频现，只有房产以稳健著称。事实上，房产也以多年稳涨不降、大幅升值证明所有的投资渠道中，房产是最佳选择。

二、转变、优化房地产资产观念刻不容缓

虽然配置房产为广大家庭与个人带来了丰厚的资产回报，但在新的时代背景下，转变、优化房产资产观念依然紧迫。

1、当前房产配置空间和结构上存在诸多不合理

当前市场多以住宅为主，公寓、商铺稀少，且多数家庭与个人在资产配置中追求单一，盲目随众追逐热点板块，或只局限于一个区域，是当前房产资产配置的突出风险。专业、合理的家庭房产资产配比应是多元化的，追求风险可控前提下长期稳健的收益。

2、二胎时代来临，三室已成低配

二胎政策放开直接影响了大部分人的置业观念。此前多以中小户型为主，此后需求庞大的三房才是抢手的房产。首次置业者开始倾向于三房及以上户型，所以今年无论是新房市场还是二手房市场，三房都是最受欢迎的户型，且房子越大,单价反而越高,升值空间越大。

3、消费升级时代，改善性住房比例攀高

《中国经济生活大调查》发现：城市内部改善性换房占比越来越高，50%的人选择买房是为了改善居住条件。中国正处于消费升级的大通道中，在住房需求方面表现为：从满足“有的住”到追求“住得好”，改善性需求成为市场主流。再加上二胎政策，城市居民对居住面积、居住品质等都提出了更高的要求。

4、中心保值规律仍在，又增软性需求

地段，地段，还是地段！老生常谈，却也是金科玉律。资源集中的主城区成为了居住升级、资产保值增值的主场。对资源拥有的越多，保值性自然也就越大。居住品质的提升也是消费升级的一个重要方面，破旧、狭小、偏远的房子，在租售方面都将面临困境。

三、哪些原则在资产配置优化中必须遵循？

1、学区房

优质教育资源稀缺,以及区域分布不均造成了学区房的火热。二胎时代的到来又对学区房造成更大的冲击，需求进一步增大。不论是短期还是中长期来看,优质学区房的价格涨幅多是一个城市最高的地方。不管是为了孩子上学还是置业投资，学区房都是一个重要的考量因素。

绿地新里城，2017年8月9日签约经五路小学和公立幼儿园。引进美吉姆、芝麻街等儿童早教机构入驻。

项目规划建设36班小学及12班幼儿园，目前小学建设已经开工。

2、地铁房

济南地铁时代即将到来，地铁一响，黄金万两，地铁站周边容易形成中心商圈效应，地铁所到之处，几乎都会带动周边房产升值。地铁的大流量、快速、安全、便捷等特点为人们生活带来许多便利，同时也提升了沿线物业的地段优势，给地铁沿线的房产带来大幅升值的潜力。

济南市规划轨道交通M2线，而规划起点南康站距离新里城约200米，同时，二环南二环东高架牵手在即，玉函隧道今晚通车，交通利好不断升级，全维交通路网，急速通达全城。

3、二胎房

二胎时代，大室所趋。二胎时代的到来对住房的需求也发生了变化，越来越多的家庭步入换房时代，三房四房的大室必定会成为需求趋势。需求将直接作用于价值。

绿地新里城，25年匠心打造，升级绿地景观理想家体系：景观会客厅、全龄儿童活动中心、青少年健身领地、景观会客厅，夜航跑道等细节配置，125—140㎡观景楼座，打造精致海派艺术生活。

4、主城区

主城区的房产更有市场，对于换房者而言，也一定是从城外换到主城去，很少有人换到郊区去。在需求的角度来看，二者就已经高低立判了。从供给的角度来看，主城区的土地储备奇缺，城市发展的路线也一定是自内向外辐射。从涨价的幅度而言，主城区的房产一定是远高于其他区域的，且具备良好的抗跌性能。

南城自古涵养之地，济南传统富人涵养宜居地，因“南控”而土地稀缺。南城人文底蕴丰厚，军政机关汇聚，学府高校林立，济南传统的富人区。绿地新里城，雄踞南城英雄山路城市南北主轴，120万方打造南城央心，公园里的繁华都会。

5、大品牌

大品牌开发商资金实力雄厚、规划理念产品设计超前、注重后期运营管理和服务，物业服务社区管理规范。真正的精致生活居所不仅在于产品本身，更在于交付后的增值服务。品牌开发商在后期的配套及商业运营更具实力！

绿地新里城，世界500强绿地集团汇聚25年房地产开发精粹，集全国20余座新里系精髓于一身，因地制宜引山入园ALL PARK全公园社区，40万方大型商业综合配套酒店、公寓、教育MALL……首期物业引进中国物业百强嘉诚新悦集团，精筑120万方学府公园大盘，致献南城精英！

现在市场的置换群体，主要是出于：

置换更好的城市：二三线城市置换一线城市、三四线城市置换一线、强省会城市、非核心都市圈置换核心都市圈，占位未来的城市资源。

置换更好的区域：传统老城区置换城市新中心，将成熟溢价的房子，置换成未来房价红利不断释放的房子。

置换更多的房间、更好生活体验的房子：两房置换成三房四房，处于二胎或父母居住、置换更新的小区、置换居住体验更好的大平层、叠墅。

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置换是值得鼓励的，如果是改善自住，通过原有的房子，再撬动一点杠杆，就可以置换更好居住品质的房子，即使成本高一点，我觉得都是值得的，毕竟住得好，才能更好地享受生活，这个是不存在争议的。

但是如果是投资性房产置换，如果你觉得卖了这个买不到更好的，就别瞎折腾了。

例如，武汉光谷新区置换杭州钱江新城，就完全没有必要了，因为以后两者的涨幅和动能是差不多的。

因为一定有更好的投资选择之下，才有必要置换。

当前市场多以住宅为主，公寓、商铺稀少，且多数家庭与个人在资产配置中追求单一，盲目随众追逐热点板块，或只局限于一个区域，是当前房产资产配置的突出风险。专业、合理的家庭房产资产配比应是多元化的，追求风险可控前提下长期稳健的收益。