12年商业贷款45万，利率85折，提前还10万，合算吗？
首先看看有没有其他用途，综合考虑，如果有其他的用途，收益比这个贷款利率高的话可以不还的。如果暂时没有更好的投资，而有资金只是放在存款或者低收益理财的话，建议还是还掉算了。如果后来又有更好的投资的话可以重新评估抵押钱出来投资更高收益的项目。
在目前的环境下肯定是不建议提前还贷，因为你的贷款是有优惠利率的，后面的利率会越来越低，你的还款压力也会越来越小。
其实之前打折的住房贷款是非常难得的融资渠道，如果你提前还贷了，相当于就放弃了这种优惠利率。如果你没有投资理财的知识，我建议你还是学一下，就从基金开始，尤其是指数型基金，其他的暂时先不要去接触，因为基金风险还是比较低的，当然基金有很多种类型，基金投资主要是三种类型，股票型基金，、债券型基金、黄金基金。
股票型基金就选指数型基金，这个操作简单、风险小，你先学一些概念，然后再到专业媒体上面了解一下别人的分析和评论，以目前行情来看，大概率是赚钱的，可能短期会有波动。
其他2个债券基金和黄金基金，等你后期慢慢了解后再选择，以规避风险，优化投资资产配置，投资理财现在学也不晚，可以循序渐进。
这个是根据您的贷款年限，还款方式，利率来决定的，
您的还款方式应该是等额本息的，贷款期限应该是20年，
等额本息的前面还的大部分是利息，后面才是本金，如果已经还了7.8年就是已经还了大部分利息了，如果现在还就有点划不来，但是如果当初借款利率高于现在的借款利率，且目前需要用到资金的话，还是可以转出来了！
现在手上有充裕的钱，没有投资或者钱生钱的安排的话，可以提前还清，假如考虑后期要做生意又需要周转资金出来，也可以做房产抵押经营贷款，利率是根据市场当下LPR计算的！
