商铺的黄金周期其实已经结束，十年前的“一铺养三代”更是一去不复返，甚至还有许多人说，买了商铺是一个“三代养一铺”的结果。所以，可以看出的是，目前的商铺投资，确实存在着一个较高的风险，以及一个极大的不稳定性！
我自己有两套商铺，我周围的朋友，亲戚也都有许多商铺的投资，在我们看来，商铺并不是毫无投资价值的，只不过现在的商铺投资门槛比较高，对于商铺选择的要求也比较苛刻！虽然不能够“一铺养三代”，可是“一铺养一代”还是没有问题的！
投资商铺的一个基本要求：租金回报率！
要知道商铺的投资和住宅的投资是完全不同的：
1）住宅看的是一个升值回报率，住宅市值涨幅越大，收益就越大！因为对于住宅来说，买卖收取的税费相对较少，所以升值到手的金额就相对较多！
举个例子：满足5年后，卖方是免征营业税的，而个人所得税也是（售房收入-购买房屋的价格-合理的费用）x20%或者全额的1%！
那么以北京一套25000元/平米的二手房为例，卖方索要交的税是：营业税0元（满5年）+25000*60*1%=15000元！
再加上一个(中介费)：按房屋成交价格总额的0.5~2.5%等，其实总体来说收取的费用并不高！所以住宅是可以通过市值的提高来获得收益的！
2）而商铺则完全不同了，因为商铺的税费是与住宅完全不同的，并且其中的土地增值税更是可怕！
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1、个人所得税：（评估价-原价）*20%或评估价*3%。
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2、营业税：（评估价-原价）*5.5%或评估价*5.5%。
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3、土地增值税：（评估价-原价）*30%至60%或评估价*30%至60%。
注：此点税率为四级累进，增值的幅度越大税率越高，税率分别是30%、40%、50%、60%！
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小于等于50％，税率为30％；
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大于50％小于等于100％，税率为40％；
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大于100％小于等于200％，税率为50％；
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大于200％，税率60％。
在扣除了营业税和土地税后，剩余的净利润再按照20％征收所得税。所以商铺根本无法通过自身价值的升值来进行获利，只能通过每年的租金回报率来获得收益！
一套合格的商铺需要多少的租金回报率呢？
根据我自己的商铺，周围朋友的商铺，以及市场的行情来看，一套合格的，比较好的商铺年租金回报率必须满足7%才可以！
道理非常简单，因为在的银行理财收益都非常高，并且在最近几年里，国家政策允许了许多民营银行进入市场，进行一个良性的竞争，所以我们可以看到许许多多安全的，高收益的理财进入了大家的视线，甚至有许多产品已经达到了一个5%-6%的水平，还是一个低风险，有50万资金安全保障的前提！
那么对于商铺投资来说，如果你连普通的银行理财都跑不赢，那我们觉得真的是没有必要去投资了！毕竟商铺的投资劳心劳力，还有一个高成本，甚至租不出去的风险存在！所以，商铺的投资，必须满足7%，以及以上的年回报率，才算合格，可投资！
商铺投资，还需要注意哪些问题和投资的小技巧呢？
对于商铺的投资，要遵循一些要点，以及避免踩入一个开放商的“陷阱”之中！
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尽量要买沿街一楼的底商！对于商铺来说，位置是最重要的，一个转角，十几米的距离，都是可能存在巨大的金额差距，但是千万不要贪便宜，一定要买位置最佳的，因为商铺位置为王，好的位置能够给你带来源源不断的出租，以及一个较高的租金回报率！
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尽量买一线二线城市的商铺，甚至买一些城市中心地带的商铺！要知道商铺是一个地段为王的准则，城市的人口，商区的密度，直接决定了你商铺的租金和出租率！
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一定要买可以重餐饮的商铺，因为目前电商的冲击实在太大了，能够还与其抗衡的只有消费类，体验类和餐饮类，所以如果你的商铺可以重餐饮，对于出资概率和租金都会有一个明显的提升！
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不要买有包租形式的商铺，包租形式的商铺往往存在着开放商的“陷阱”，其中猫腻太多了！
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尽量不要买商场类商铺，如果一定要购买，也请选择大商场，大品牌，大开发商！因为商场的经营、管理，维护，需要大量的资金，以及大量的优秀合作关系！这只有大型的开放商可以做到，比如万达，万科，百联等！而对于一些小型的商场来说，如果运营不佳，资金跟不上，那就容易形成“鬼城”，导致无人问津！
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尽量买新铺，别买二手铺！因为二手铺子的投入成本比较高，就会造成租金回报率相对较低，再加上税费很多，因此，很不划算！
所以说，买商铺，并不是闭着眼随便买，也没有价廉物美的概念，一定要满足许多要求，才能算一套合格的、优秀的、有潜力的商铺！
那么，现在回到你的问题！在三四线城市，比较大的楼盘下面的商铺120w左右，有投资价值吗？
对于三四线城市的住宅底商，有没有投资价值，我们要注意这几点：
第一，看密度！
你的住宅底商周围的人口密集度如何，商业区，配套如何！如果有住宅+办公+娱乐休闲，并且密集度非常高，那么这样的商铺是不错的！
第二，看租金回报率！
就像我上面所说的一样，无论你这套商铺的价值多么高，是120万也好，240万也罢，都得看一个租金回报率，并且达到一个7%左右为合适！你可以多参考一些周围已出租商铺的回报率来进行比较，分析！
第三，其他的基本要求！
最好满足我上面所说的6点要求，满足的越多，你的商铺的价值就越大！
最后，我的总结
商铺，作为目前一个比较高门槛的投资，并不是毫无价值的，但是一定要寻找合格的，优秀的商铺，宁缺毋滥！
对于商铺的投资我一直是抱有乐观的态度的，并且周围的朋友，也都是有钱才会投资商铺！俗话说的好，跟着富人投资有肉吃，所以在有条件的情况下，投资1-2套，有备无患，总没错！
就算是日本那么发达的国家，也不是实体干掉了电商吗？所以，谁又能保证未来的20年里，实体商铺不会卷土重来呢？投资，不就是放眼于未来吗？牢记，不管做什么都不要急于要求回报，因为播种更收获本来就不是在同一个季节！
虽然说现在的商铺已经不能“一铺养三代”，但是最为实体的根本，我觉得未来的价值还是有的，况且好的商铺“一铺养一代”还是不成问题，只不过需要一个耐心的等待和寻找这个好铺子的投资机会而已！
千山万水总是情，给个专注行不行。一家之言，仅供参考！
