小区人防车位能买吗？

谢邀，我是从事房地产行业的，关于人防车位能否买卖，能否办理产权证，发现大部分人还停留在十多年前的老思想中，不动产权登记出台后，国务院也出台了相关支持鼓励建设停车位的政策以及可以办理权属的文件，现在有的城市人防车位已经开始可以办理产权证了，我们先来看看人防车位的属性：

一、人防车位的法律属性

《人民防空法》第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。”由于在和平时代人防工程的战争防御功能并未得到多大程度的发挥，但鉴于建设人防工程需要投入大量的资金，为了兼顾投资者的利益，《人民防空法》第五条第二款规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”

要点提炼：

1.小区的人防车位，是根据国家规定依法建设的，不是违规车位。

2.地下人防车位，建设成本高，按法律规定人防车位由投资者使用管理，收益归投资者所有。一般来说，开发商出资建设人防车位，即享有该车位的收益权、使用管理权等。

二、车位产权证办理的现状

虽然早在2016年出台了相关不动产登记管理办法，各个省份也出台了一些管理条例，但是部分城市还未出台相关停车位办理产权证的业务和办理政策，涉及的人防车位的权证办理就更加难上加难了。但是，目前也有些一些城市已出台试行办法，很多产权证（含人防车位）办理的政策是走在很多城市的前面，比如湖南郴州市，我觉得适合各地借鉴和参考，如果郴州的试行办法很成功，我估计会在全国推广！下面不多说，直接看图说话，有图有真相：

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对于这个问题，其实描述的是不太准确的。因为按照法律规定并没有人防车位这种车位。所谓的人防车位，应该是占用建筑物的人防工程所建造的车位，但是实际上这种人防工程并不应该被改造为车位。但是在现实生活当中很多开发商都是这样操作的，所以就导致了有人防车位一说。这样的车为因为占用的是人防工程而，人防工程的产权既不属于小区业主，也不属于开发商，应当是属于国家所有。所以这样的车位自然也不能属于开发商，也不能对外进行出售。

按照法律规定，开发商能够对外出售的停车位，必须是开发商能够拥有产权的停车位。对于开发商占用小区公共道路或者业主公共部分的停车位依然是不能进行出售的。

根据《物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。因此，如果开发商占用小区内公共区域、公共道路随意划定车位出售，属无权处分，是违法行为，业主可以起诉开发商将所得收益用于小区业主。

同时《物权法》七十四条还规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。也就是说，如果开发商所售的地上车位属于规划范围内用于停放车辆的区域，且开发商与业主在《商品房买卖合同》内对此明示该面积未计入公摊且属于开发商所有，那么，开发商完全有权售卖该地上车位。

所以当开发商对外出售停车位的时候，小区业主一定要擦亮眼睛，并且要求开发商提供相应的产权证明。因为只有开发商能够合法取得产权的停车位才有权进行出售，特别是对于占用小区业主公共部分的停车位，小区业主是有权要求开发商停止侵权，并且要求开发商将收入所得归小区业主共有的。

解答：小区的人防车位只能租不能卖，并且租赁期限有限制。

首先看，人防车位的权属是国家，根据“谁投资，谁收益”原则来看谁有权经营。

按照《人民防空法》的规定，使用和收益归投资者，那么投资者一定是开发商吗？小区业主可以通过申请当地物价部门核算人防车位的建设成本，如果是由小区业主承担的，则人防车位开发商无权租赁收益，而应交给小区的物业来经营，经营收入归所有业主。如果开发商租赁人防上的机械车位，一般来说，开发商是有权的，机械车位有开发商的投入，所以可以获得收益。

其次，人防车位禁止买卖，这是一条红线，所以就算有人买了所谓的人防车位，也是办不下不动产权证的。

前面说到，人防的产权是国家，国家财产禁止买卖。

然后，部分省份对人防车位的租赁期限是有限制的，禁止变相长租，但有的省份没有规定。

以江苏为例：

如果违反变相长租，则还有很严格的处罚规定：

《江苏省物业管理条例》在第八十九条专条做出处罚规定：违反本条例第六十六条第二款规定，将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的，由县级以上民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。

对人防车位限制性租赁期限其实不仅在江苏，全国其他各个省市逐渐在立法按照这个趋势发展了。

题主可以查询下你所在省市是否对此有限制性规定。如果违规，建议不要乱签，过了几年开发商人都找不到了，不会来保证你的二十年租赁期的。

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• 作者：南京杨超律师

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谢谢邀问！我来回答一下你提出的问题。

人防停车位的产权已经明确。

《人防法》规定，人防地下停车位，谁投资谁受益，对于人防停车位的产权表述不清晰。在实际使用过程中，人防地下停车位容易产生纠纷。这也就是开发商只让渡人防地下停车位使用权而不能销售的根本原因。

《民法典》规定，人防地下停车位属于房地产开发商。这样的话，《民法典》与《人防法》对于人防地下停车位的规定一致，逻辑上更加清晰。但人防停车位仍然不能销售，这是由人防地下停车位的功能决定的。

人防停车位的他项物权问题。

人防地下停车位虽然不能销售，房产中心也不给予登记确权，但人防地下停车位的用益物权是可以让渡的。所以，和你说的一致，你所在小区的人防地下停车位没有产权（其实产权归开发商），但是可以转人防地下停车位让使用权。

至于普通车位的产权与转让问题，不是你关心的问题，在此，就不再赘述。

用益物权让渡实质就是转让。

人防地下停车位用益物权转让的实质就是人防地下停车位使用权卖出，卖出的实质就是交易，交易就遵守《合同法》。开发商愿意将人防地下停车位永久出让给你，你何乐而不为？

开发商愿意出让人防停车位的使用权年限与房屋使用年限一致，双方意思一致表达，合同成立。你们签定了合同，合同就有效。

需要提醒的是：房屋使用年限是一个永久性概念，并不是土地使用年限70年的意思。如果你购买人防停车位，合同应明确你所购买的人防停车位的使用年限为永久年限，也可以这样表述——房屋使用年限（即：与房屋使用寿命相同）。

通过以上梳理和分析，你可以购买人防地下停车位的使用权，开发商有权出让人防停车位的用益物权，你愿意购买，买卖成交。

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