贷款金额30万，年限20年，基准利率4.9%，等额本息，每月还款1963元，还款总额47万；
年限20年，每月还款3167元，还款总额38万元。
如果每月想少还一点，减少压力可以选择20年，同时在日后自己经济条件好一些的时候，可以考虑提前还款；从通过膨胀和货币够买力来看，贷款20年更有力，除非你有其它的资金用途。
按揭贷款是你买房子时才能申请的贷款，用于支付一部分的房款，这部分房款由你申请按揭贷款的银行直接支付给房东。
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按揭贷款是我们最最首选的贷款方式
它主要有以下几个优点：
第一、利率低。首套按揭的利率最低可以做到基准利率的9折，也就是4.41%。哪怕是二套按揭，利率也只有基准利率的1.1倍，也就是5.39%。如果办理公积金组合贷款，公积金贷款的那部分利率只有3.25%，可以说是非常低了。
第二、年限长。按揭贷款最长可以做到30年期等额本息，这样就可以把月供的金额控制在一个比较低的水平，和低利率组合，大大减轻了还款压力。
第三、还款方式好。在按揭贷款的授信年限里，可以每月按步就班低按照正常月供还款，就这么一直换下去，中间不需要提前归还更多的本金。
第四、额度高。首套按揭在上海最高可以批到6.5成，在南京、杭州这样的典型二线城市最高可以批到7成，而有几个房价较低的二线城市甚至最高可以批到8成，比如沈阳。
第五、审批相对容易。只要不是借款人有太严重的不良记录，按揭贷款都是相对比较容易审批的。因此，房产投资中，在可行的前提下，只要按揭贷款可以贷到房价的5-8成，都应该优先考虑按揭贷款。正常情况下，首套按揭贷款都可以批到房价的至少6成以上；而有些情况下，二套按揭贷款也可以批到房价的5-6成，这种情况下，二套按揭贷款也是完全可以使用的。如果有条件使用公积金组合贷，建议选择组合贷，进一步降低贷款利息成本。
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最优按揭贷款
按揭贷款的使用，存在一个 “ 认房、认贷 ” 的问题。目前，绝大多数一二线城市在审批和发放按揭贷款时都执行 “ 认房又认贷 ” 的政策，也就是说，如果家庭名下已经在当地有至少一套房，或者家庭名下已经办理过至少一次按揭贷款，无论这笔按揭贷款目前已经结清还是尚未结清，都不能再按照首套按揭的成数和利率申请按揭贷款了。所以，对于完全没有使用过按揭贷款的男女双方来说，最优化的方式是男女双方在非结婚状态下各自分别申请一笔首套按揭贷款，这样可以贷足更多的金额、获得最优惠的利率，还有节省契税的好处。
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按揭贷款应该贷足成数
需要注意的是，买房的过程中，即使手头资金比较充足，如果按照贷款政策和借款人的资质，按揭贷款可以贷足成数，则应该静可能贷足，而不是支付更高比例的首付。
这是因为，更高的贷款成数可以让我们买进总价更高、面积更多的房子，就算因为现金流不足，不愿意买入太多的面积，我们手头的资金通常也都比较容易就可以获得高于按揭贷款利率的低风险稳定回报。而且按揭贷款是可以提前归还部分或全部贷款本金的，哪怕将来手头资金没有别的去处，也具备提前还款的灵活性，这么做进可攻退可守。
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按揭贷款应该选择你能够选择的最长的年限
也就是说，按揭贷款30万，10年和20年两种按揭贷款选择的话，肯定应该选择20年按揭贷款。2019年目前的中国依然处于M2高起的负利率时代，什么是负利率呢？举例而言，今天你存了100块钱到银行，银行答应给你的利息是3%，明天银行连本带息给你103块钱，但是基于5%的实际通货膨胀率，明天105块钱的购买力才相当于今天100块钱的购买力。也就是说虽然你从票面上获得了103块钱，但是你从实际购买力上来说，你反而亏掉了2块钱。如果我们再深入的问一个问题：储户把100块钱存入银行后，亏掉的2块钱，去了哪里？因为财务守恒，不会凭空消失，我们在负利率的情况下，存款的债权人亏掉的2块钱，实际上是补贴到到了借款人或者说债务人身上。我们的债务人拿了你的100块钱，作为代价他理应给你的是符合我们实际购买力增长再加上利息补贴的105块钱的购买力，但是实际上他只给到你103块钱的票面，他就收到了2块钱购买力的补贴，所以，要记住一个结论，在一个负利率的时代，债权人补贴债务人，越存钱越穷，越借钱越富，但这也是有一个前提的，就是你的资产必须是安全稳固增长的，才能符合这个模式。
在这样一个前提下，如果我们的还款，在前期还的越少，还的越迟，实际上你是在享受被购买力补贴的那一方。如果我们能够把这样一个负债越远的、越迟的去进行偿还，其实我们享受到补贴是越多的。如果上面讲的比较专业，那么你只要记住结论就好了：就是在负利率时代，我们应该把房贷尽可能多的抛给未来，尽可能多的在前期少还。就是说今天的钱永远比明天的钱更值钱。最后我们尽可能的去选择等额本息的方式，压低我们前期的还款的这样一个压力，更多的债务抛给未来。如果你懂了这些，那么究竟是选择多少年期，你也应该有了自己的答案，就是选择你能够选择的最长的年限。
如问题，10年期和20年期供选择的话，肯定应该选择20年期。
