深圳光明、沙井、宝安，新房销售都很热。据说今年是个打新年。有什么需要注意的么？
打新这事，在深圳已是个显学。
今年还在疫情期，我就在朋友圈提醒，说今年恐怕是个打新年。恐怕光明要集体进入打新。
因为，当时有网友急着跟我说，玖龙台二手房，有业主竟然想卖7万。一边是光明业主的期望太高了，一边是政府会严格限价光明在5万多。
市梦价倒挂2万多，加上光明科学城、中大都落地了，中产们肯定追捧啊！
可是，深圳置业者们实在，还是太热情了。首进深圳的金融街的光明项目，直接1万个人登记，参与摇号，开创了深圳楼市新阶段。
加上宝安已经确定全区楼盘全部摇号，2020年深圳楼市购房方法从此被刷新，我们需要新的“攻略”！
端午在即，大家伙都有点闲暇。恰好，深圳乐有家也整理了深圳新房分布地图。我想，正好借着乐有家的地图，给大家详细解构下，深圳打新这事该怎么弄。
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再热，也不是每个打新盘都值得追
官方说，深圳年内还有5万套新房要拿出来。似乎，大家伙买房是可以不用焦虑的。但是，供应总分区域，有的区域可能供应无忧，有的区域供应还是紧俏的。
深圳，西部的新房、二手房价格倒挂现象，更明显一点。所以，西部的摇号，会多一些。以光明金融街的万人摇开了个头，人们总是容易跟风，以为是新房就值得无脑买。
但是，芳姐在这里，还是要提醒下大家：哪怕2020是打新年，也是要谨慎去选择新房。并不是，每个新房都需要疯狂无脑入；并不是每个新房，都比二手房更值得买。
从供应的分布、价格的落差来说，最紧俏的，只是南山的中心区域、前海自贸区、宝安中心和宝城、沙井、光明、龙华。
这些地方的新房，可能容易引发生万人摇的现象。（也真想建议zf，不要让楼盘全部摇号、引发全民焦灼，要合理缩小新房二手房价格倒挂差距，才能真正遏制楼市热度）。
而最容易被抢房迷惑的，是宝安、光明2个地方。因为，宝安进行全区摇号，这会让置业者以为全部新房都“房价倒挂”、“必须靠抢”。可能会导致供需矛盾本不算紧张的西乡、福永、松岗，也会出现蜂拥认筹的现象。
比如，在大空港区域的天福华府，一直销售不旺，作为卖了5年还在卖的一个楼盘，现在也突然被网友抢购了。哪怕是以前被嫌弃的户型，也因为面积不大、总价可控，而成为热销品。
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2020，华润城、海岸城最是俏
2020年，深圳还有5万套新房要入世。哪些会摇号？哪些紧俏？哪些值得打新？哪些值得买？后面都分析下。
深圳发展，一路向西。西部的互联网、移动经济强一些，其他产业基础也雄厚一些，人口也多一些，再加上前海自贸区、宝安中心区的概念，西部房价确实在高速路上。西部新房与二手房的倒挂情况更明显。
在金融街1期之后，深圳最炽热的打新区是：高新南（华润城）、光明、沙井。光鲜亮丽，都是科技中心（TBD）。
1、深圳，甚至全国土豪都期待的华润城4，是打新最炽热的选手。几乎次次都是排队，2019的摇号人数已经很超载。今年，依然会维持热度的。
个人预计备案房价为12-15万左右，市场价在17-19万左右，预计价格落差3-5万左右。因为华润城已经全国知名，又加上金融街的提前预热，我估计今年的中签率会比2019年还低。
2、沙井海岸城，蓄积了2年的粉丝的热情，被期待很高。主要原因是南山海岸城Mall很成功，楼盘地铁口，又加深圳外国语沙井分校的落定，三重吸引力加持，粉丝满满。
参考2019年沙井新房情况，个人预计备案价在5.5万左右。而周边位置最近，档次接近，但学位并未确定划入深外的博林君瑞价格在6万多。个人估计，人气可能会比金融街还饱满。
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新安成主力，12号线打新是元年
宝安的新房，似乎主要是在新安、福永。宝中、西乡都没什么供应了。说起来，今年是个12号线的打新年呢。
5号线地铁，把龙华、西丽、灵芝、赤湾带成了“主城区”的价格；12号线地铁，也会把新安、西乡带成主城区的价格的。
1、灵芝宏发新领域，这个楼盘之前提的人比较少。我也没想到今年就会推出。但是宏发品质、灵芝地段、优质学校大学区，就足够吸引了。
这些年，灵芝以一己之力，带着宝安老城翻天覆地改颜，样貌都不输给宝安中心区了。宝安中学一再中考摘冠，片区房价一路接力，周边差不多9-12万价格。个人估计新房备案价9-11万左右。
2、招商臻府，这是个很低调的楼盘，央企出品，户型靠谱。新安是宝安历史悠久的城区，教育一向都还不错。臻府学位算是宝安优质二梯队。
周边二手房，旧一点的5万多，品质好一些的6、7万。但是挨最近的新房中粮大悦城在9-10万。个人估计臻府备案价可能8-9万，带装修。
虽然表面倒挂价差不大，而且招商刻意低调，但是片区新房供应量很少，与灵芝板块价格落差很大，加上招商的号召力，摇号也是要凭手气的。
3、上合花园，也是个位置比楼盘更知名的情况。临近宝安公园，在中洲花园后面。本来离5号线灵芝站就不远，将来离12号线上川站更近。
周边，以老社区、城中村为主，学校不够突出，房价5万左右为主。但是，1、2公立之内就有中洲、华联这种10-12万的新房。
个人预计备案价跟招商臻府、宏发新领域差不多，9-10万左右。排队热情可能比这2个楼盘弱一些，但是如果户型不错吸引力还是会很好。
4、尖岗山壹号花园，额，豪宅区里的人间房，据说79-136平的户型。我不知道我为什么把这个房放进来，如果不是宝安全区都要摇号，这个盘未必成为“打新主力”。不是项目好不好，而是尖岗山的豪宅印象让很多刚需想不到关注这。
项目在尖岗山外围，道路交通还比较方便，有宝安中学集团的附属外国语，虽然是新开的，但是牌子已经可以了。离地铁兴东站700多米。这几年，5号线路过的西丽、宝安、前海、龙华，都是全市领涨。
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沙井很热，但是盘真少，供需太紧张
沙井，真的是太紧俏的节奏。沙井惹人瞩目，除了海洋新城的规划，除了11号线是快线地铁40分钟到高新区，还跟沙井的纯住楼盘供应少，本地人口多有关。
沙井，是个供需紧张导致的“盘盘旺”的地方。
海岸城是今年沙井最被期待的楼盘，但是华强城、中熙珑湾依然会很吸引人。
华强城是大新盘的加推项目，地铁口、新名校附校、大盘，一直最吸引南山科技园码农。今年的新推房源，都一概会是“摇号”，想买的，一定要提前做好准备！
今年，沙井的明星是中熙珑湾，有约1230套左右的90平米以内的住宅，今年入市的可能700多套。自带幼儿园、小学。占地规模较大，会形成一个新型街区。周边房价已接近6万。但是，今年沙井的备案价肯定还是5万多。
清平华府也是个纯新项目，离地铁后亭站800多米，周边的华侨城云亭5万多，临近的沙井地铁站周边都6万多了。总之，因为身在沙井，这个摇号肯定也是粉丝多多！
在清平华府附近，还有个嘉富新禧项目（上图名蓝桥晓筑），能提供800多套住宅。离地铁远300多米。跟清平华府一起共享清平实验学校学区。隔不远还有华润740万建面巨无霸！
沙井的11号地铁直达宝中、前海、深圳湾、高新南、车公庙，最大效率地解决了新兴行业、高科技行业的通勤。想买沙井的，一定提前做好功课，有备无患。
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南山、福田、罗湖，其他盘会摇号么？
摇号，前提是供应有限，新房二手房价格倒挂明显。去年，深圳市内主要是前海、高新区、香蜜湖在打新。新房都是10万左右，而位置又是深圳最核心。
今年，市内最确定会打新的是华润城4。但是，因为前海、香蜜湖并没有新房，打新情况会缓解下。但是，再缓解，依然要看价格。
我们来看南山的新房，主要供应在赤湾、南油、南头、华侨城、西丽。这些板块，都是南山正在蝶变、价值重估的区域。
但是，他们的房价，倒倒挂并没那么严重。备案价极有可能在9-13万之间，二手房价在7-12万为主。虽然有限价的福利，但是没有那么地刺激人。
所以，估计认筹没那么紧张。但是，我认为这些房子大体都值得买。
因为，过去3年，除了华侨城，赤湾、南油、南头、西丽都是深圳价格重构明显。因为科技、城市中心带来片区升级。这个趋势，还要持续几年。所以，还值得买。
华侨城，也是深圳的经典豪宅区。虽然不是领涨板块，但是如果备案价在15以内，性价比还是很突出的。
今年，福田的供应都不在CBD。除了天健天骄北庐，其他3个楼盘的板块的价格倒挂显现不严重。所以，估计天健天骄是很容易产生打新现象。
天健天骄的备案价，个人依然预估在10-13万左右，而景田二手房价格已经很美丽了。再加上学位加持，景田大旧改，临近香蜜湖，地铁也方便，福田新房少，这个盘不缺客。
罗湖今年供应量很断档的。最大推盘量是银湖的华润银湖蓝山，因为有新学校在建，在深圳人爱传名校的癖好下，这个楼盘销售是肯定没问题。学校情况，确定了这个盘会不会摇号。
蔡屋围项目只有20多套房，如果是非回迁房，大概率要摇号。东方风雅是在莲塘，有8号线在建，只有144套，销售是没有任何压力的。罗湖东供应太少，如果认筹人多，可能也得摇。
额，在这节插一下龙华。因为龙华真的很近福田区！
其实，今年龙华的开发商也都很紧张。在一个打新的年代，每个开发商都希望自己的楼盘低调，安静卖房。
龙华，目前会不会“盘盘摇”，目前还没十分的迹象。主要是上塘、龙华2个地铁站周边的新房，没有比二手便宜太多。
但是，龙光玖悦台、中海龙华、水榭公馆等地铁物业，依然会受到关注。红山不带高级中学小区的二手房，也已经逼近9万了，估计玖悦台备案价在8-9万多。上塘普通新房备案价在7-8万多。
但是中海上塘限价7万多，比二手房要便宜1万多。中海很具备摇号潜质。
想要龙华不盘盘摇，zf目前定价要极有策略。我个人觉得，限价向上松弛个5000左右，老百姓就觉得新房没比二手房俏太多，热情容易稍缓解。
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光明 vs 龙岗，不在同一平行空间？
深圳西热东静，真是个奇葩现象。
论人居、论产业、论地铁、论学校，东部一点也不差。但是，这两年东部确实理性盖住了狂热，东部房价很平稳。平稳，就是zf稀饭的。
除了金融街，光明今年楼盘几乎也是“盘盘摇”的节奏。
光明中心区的电建、百晟、中海，配套几乎共享，很多都分享了深实验的学位，每个都有摇号的潜质。估计价格很可能在5.1-5.5左右，而片区的玖龙台的业主分分钟希望自己梦价进7。
坪山，已经是东部最耀眼的星。区位规划，下一代产业，地铁涌入，都不亚于光明。但是，坪山的房价在2016跑地比较突出以后，最近2年也是稳定为主。房价比较稳，但是走量是很快的，新房大多数比较好卖。
坪山的新房，比龙岗的还俏一点。但是，应该也还不至于要摇号。按深圳轮动的规则，东部会有下一波。所以，赶不上西部的摇号，从容买坪山房挺好的。
从这个图，我们也能看出，今年龙岗的供应都在东北部。因为龙岗的地铁，正在让东北部走上主流。大都市圈大都市圈，那是派龙岗去把东莞、惠州圈进来。
但是，布吉、横岗的新房，似乎也断档了。这就导致，刚需要不去龙岗东买新盘，要不去布吉、横岗、平湖买二手房。后续量都会起来。
手快有，3.5-5万的地铁3号线、14号线、10号线的地铁口二手房，要速度的出手。
坂田新盘，可能也不多，在售的楼盘都在清尾盘了。被光明逼7的迫挟，坂田的6万真是良心价。今年10号线地铁通车，坂田、平湖的房，真是且买且珍惜，早买早安心。
否则，可能，年底行情就不一样了。
